경제적 거래 관계에 있어 채권자에게 채무자가 빌려 간 현금 또는 물품대금, 공사대금 등 계약서의 조건대로 지급되어 거래가 종료 될 경우에는 별다른 문제가 발생하지 않는다. 하지만, 분쟁이 발생할 경우 계약 당사자들은 채권자와 채무자로서 지위를 달리하게 된다. 채무자가 불가피하게 채무를 상환할 수 없는 경우에 채권자는 채권회수를 위해 여러 가지 방법을 모색하게 되는데, 이 채권 회수 절차의 대표적인 방법이 바로 경매이다.
경매에는 강제경매와 임의경매가 있는데 강제경매는 무명의 확정된 이행판결, 가집행선고부판결, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증된 금전채권 문서 등을 가지고 있는 채권자가 그 채무명의에 표시된 이행청구권의 실현을 위하여 채무자 소유의 부동산을 압류한 후 매각(경매) 시켜 그 매각대금에서 금전채권의 만족을 얻는 강제집행 방법이다.
경매는 채권자가 채무자와의 관계를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 경매 비용과 함께 신청서를 법원에 제출함으로써 진행된다. 채권자가 채무를 변제받기 위해 경매에 부친 부동산이 경쟁입찰을 통해 낙찰되면 채권자는 일정 채권을 회수하게 되며, 이 절차가 종료되는 것과 동시에 경매 절차도 종료된다. 즉, 경매는 채권.채무 관계를 최종적으로 정리하는 귀결점이라고 할 수 있다.
임의경매는 저당권, 질권, 유치권, 전세권, 담보가등기 등 담보물권이 가지고 있는 경매권에 의하여 실행되는 경매이다. 이러한 경매는 담보물권이 설정된 후에 실행되므로 예견된 경매라고 할 수 있으며 앞서 설명한 강제경매는 예견되지 않은 경매라고 할 수 있다.
1단계 - 입찰공고
입찰부동산, 입찰기일, 입찰장소, 낙찰기일 등은 입찰기일 14일 전에 법원 게시판 및 주요일간지에 공고 합니다.
▷신문공고중 입찰부동산에 관한 사항은 그 요지만 게재하며, 그밖에 입찰방법, 대금납부, 소유권이전 및 인도 등에 관한 사항도 게재합니다.
▷공고된 물건 중 입찰기일 전에 강제집행이 취하,정지되거나 입찰기일이 변경된 경우에는 별도의 공고없이 입찰에서 제외되므로 취하·정지· 변경의 여부를 입찰기일에 입찰법정 입구에 게시된 입찰사건목록을 보고 확인하여야 합니다.

2단계 - 입찰물건명세서 등의 비치 및 열람
입찰기일 7일 전부터 서울지방법원 서부지원 민사신청과(별관 1층)에 입찰대상물건 명세서, 임대차조사서, 시가감정서를 비치하여 일반인의 열람에 제공합니다. 입찰기 일에는 입찰법정입구에 이들 서류를 5부 더 비치하여 놓으며 입찰법정에서 1시간 동안 입찰사기록도 열람할 수 있습니다.
▷그러나, 입찰기일에는 사람이 많이 몰려 혼잡하므로 입찰대상물건의 명세서, 임대차조사서, 시가감정서를 미리 열람하여 사전에 정보를 충분히 얻는 것이 좋으며, 필요한 경우에는 등기소에 가서 등기부를 열람하거나 등본을 떼어 보는 것이 바람직합니다.

3단계 - 입찰의 실시
▷입찰에 참가하고자 입찰법정에 나올 때에는 도장과 주민등록증을 반드시 지참하여야 합니다.

1) 입찰표의 기재
입찰표는 입찰기일에 입찰법정에서 무상으로 배부합니다.
(입찰에 참가하고자 하는 사람은 먼저 입찰표에 사건번호, 물건번호, 입찰자의 성명, 주소, 입찰가액, 보증금액을 기재하고 날인하여야 합니다.)

① 사건번호 : 사건번호는 응찰하고자하는 물건을 특정하는 것이므로 꼭 기재하여야 합니다.
② 물건번호 : 물건번호는 한 사건에서 2개 이상의 물건을 개별적으로 입찰에 부친 경우에 각 물건을 특정하는 것입니다. 따라서, 입찰사건목록 또는 입찰공고에 물건번호가 기재되어 있는 경우에는 사건번호 외에 응찰 하고자 하는 물건의 번호도 반드시 기재하여야 합니다. 물건번호가 없는 경우에는 기재하지 아니합니다.
③ 입찰자 및 대리인의 인적사항 : 입찰자가 법인인 경우에는 본인의 성명란에 법인의 이름과 대표자의 지위 및 성명을, 주민등록번호란에는 법인의 등록번호를 기재합니다. 주소는 주민등록상의 주소를, 법인은 등기부상의 본점소재지를 기재합니다. 대리인이 입찰하는 때는 입찰자란에 본인 및 대리인의 인적사항을 모두 기재합니다. 다만, 날인은 대리인의 도장만 날인하면 됩니다. 날인란에는 반드시 도장을 날인하셔야 합니다. 무인은 인정하지 아니합니다.
④ 입찰가액 및 보증금액 : 입찰가액은 법원이 공고한 최저입찰가액 이상이어야 합니다. 보증금액은 원칙적으로 입찰가액의 1/10입니다. 다만, 입찰공고문에 ‘보증금 2할’이라고 되어있는 사건은 입찰가액의 2/10에 해당하는 보증금액을 기재하여야 합니다. 금액의 기재는 수정할 수 없으므로 수정을 원할 경우에는 새 용지를 사용하셔야 합니다.
⑤ 보증금 반환 : 금액기재란 밑의 보증금반환란은 입찰에서 떨어진 사람이 보증금을 돌려 받을때 영수증대신 기재하는 것이므로 미리 기재하면 안됩니다.
⑥ 기재장소 : 입찰표의 기재는 법정안의 입찰표기재대를 이용하시는 것이 좋습니다. 이 곳에는 칸막이가 되어있어 입찰표 기재의 비밀을 유지할 수 있고 입찰표 및 입찰봉투의 견본, 필기도구, 풀, 스테플러 등이 비치되어 있습니다.
⑦ 주의사항 : 입찰표는 응찰하고자 하는 물건마다 1장의 용지를 사용하여야 합니다. 1장의 입찰표에 수 개의 사건번호나 물건번호를 기재하면 무효로 처리 됩니다. 일단 제출된 입찰표는 취소, 변경이나 교환이 불가능합니다.

2) 법인입찰, 대리입찰의 경우 첨부서류
(법인이 응찰하거나 대리인에 의한 응찰하는 경우에는 자격을 증명하는 서류를 입찰표에 첨부하여야 합니다.)
① 입찰자가 법인인 경우에는 대표자의 자격을 증명하는 문서(법인등기부등본 또는 초본)를 입찰표에 첨부하여야 합니다.
② 대리인이 입찰시에는 본인의 위임장과 인감증명을 입찰표에 첨부하여야 합니다.
③ 위 문서를 제출하지 아니하면 입찰이 무효로 되므로 주의하여야 합니다.

3) 공동입찰의 허가
(수인이 공동으로 응찰 하는 경우에는 미리 집달관의 허가를 받아야 합니다.)
① 어느 물건에 대하여 2인 이상이 공동으로 응찰 하는 경우에는 입찰표의 제출 전에 미리 집달관의 허가를 받아야 합니다.
② 집달관의 허가를 받기 위해서는 공동입찰허가원 및 공동입찰자 목록에 공동입찰자 상호간의 관계, 지분 등 소정사항을 기재하고 상호 관계를 소명할 수 있는 자료(주민등록등본, 등기부등본 등)를 첨부하여 집달관 에게 제출합니다.
③ 공동입찰은 원칙적으로 친자, 부부 등의 친족관계에 있는 자, 입찰목적물의 공동 점유사용자, 1필지의 대지위에 수 개의 건물이 있는 경우의 각 건물 소유자, 1동 건물의 수인의 임차인, 공동저당권자, 공동채권자 등에 한하여 허가합니다.
④ 공동입찰을 허가받은 경우에는 입찰표의 본인의 성명란에 ‘별지와 같음’이라고 기재하고 공동입찰허가서를 첨부하면 됩니다. 다만, 대리인의 인적사항은 입찰표에 기재하여야 합니다.
⑤ 공동입찰허가원 및 공동입찰자 목록은 입찰법정에서 입찰표와 함께 배부합니다.

4) 입찰보증금봉투 및 입찰봉투의 작성과 투입
(입찰보증금은 보증금봉투에 넣어 봉하고, 보증금봉투와 입찰표를 입찰봉투에 넣어 다시 봉한 후 입찰봉투를 입찰함에 넣습니다.)
① 입찰보증금 봉투 : 입찰보증금은 입찰보증금봉투(흰색 작은 봉투)에 넣고 풀칠하여 봉합니다. 보증금봉투의 앞면에는 사건번호, 물건번호, 제출자의 성명을 기재하고 날인하여야 합니다. 대리입찰의 경우에는 대리인이 제출자로 됩니다. 사건번호, 물건번호의 기재요령은 입찰표와 같습니다. 보증금봉투의 뒷면에는 날인의 표시(인)가 있는 곳에 날인하도록 되어있습니다. 이는 개찰 전에 봉투의 훼손여부를 알기 위함입니다.
② 입찰봉투 : 입찰보증금을 넣고 봉한 입찰보증금봉투와 입찰표를 입찰봉투 (황색 큰 봉투)에 넣고 봉한 다음 앞면이 속으로 들어 가게 반을 접어 찍도록 되어 있습니다. 입찰봉투의 앞면에는 사건번호, 물건번호 및 입찰자의 성명을 기재하여야 합니다. 입찰봉투의 뒷면에는 보증금봉투와 마찬가지로 날인의 표시(인)가 있는 곳에 날인하도록 되어 있습니다. 입찰 봉투 입찰표와 마찬가지로 응찰하고자하는 물건마다 1개를 사용하여야 합니다.
③ 입찰함에 투입 : 입찰봉투를 다 봉한 후에는 입찰함에 투입하기에 앞서 집달관에게 제출하여 봉투에 일련번호를 받고 입찰자용 수취증의 절취선에 집달관의 날인을 받아야 합니다. 집달관으로부터 일련번호와 날인을 받은 후에는 입찰봉투로부터 입찰자용 수취증을 떼어내 보관하고 입찰봉투를 입찰함에 투입합니다. 입찰자용 수취증을 미리 떼어내면 안됩니다. 일련 번호가 기재된 입찰자용 수취증은 은행창구에서 받는 접수표찰과 같은 기능을 하는 것으로서 입찰에서 떨어졌을 때 보증금을 반환받는데 필요하므로 잘 보관하여야 합니다.

5) 개찰 및 최고가입찰자의 결정
(입찰을 마감하면 곧바로 개찰하여 최고의 가격으로 응찰한 사람을 최고가 입찰자로 정하며 떨어진 사람에게는 즉시 보증금을 반환합니다.)
① 개찰시각 : 집달관이 입찰의 시작을 선언한 후 1시간이 경과하면 입찰을 마감하고 곧바로 개찰을 합니다.
② 최고가입찰자의 결정 : 개찰결과 최고의 가격으로 응찰한 사람을 최고가 입찰자로 정합니다. 그러나 그가 소정의 보증금을 제출하지 아니하였으면 그의 응찰은 무효로 하고 다음가격으로 응찰한 사람을 최고가 입찰자로 결정합니다. 최고의 가격으로 응찰한 사람이 2인 이상이면 그들만을 상대로 곧바로 추가 입찰을 실시하며 그래도 또다시 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 추첨에 의하여 최고가 입찰자를 정합니다. 추가입찰 시에는 처음 입찰가격보다 적은 금액으로 응찰할 수 없읍니다. 추가입찰시의 증액되는 보증금은 증액된 부분만 제출하면 됩니다. 예컨대, 처음 입찰 시에는 5,000 만원에 응찰하고 보증금을 500만원 제출하였는데 추가입찰 시에는 6,000만원에 응찰하려고 할 경우 보증금은 100만원만 추가로 제출하면 됩니다.
③ 보증금의 반환 : 최고가 입찰자 및 후술하는 차순위 입찰신고인 이외의 입찰자가 제출한 보증금은 입찰법정에서 즉시 반환합니다. 입찰봉투에서 절취하였던 입찰 자용 수취증과 주민등록증을 제시하고 보증금을 수령하면 됩니다. 보증금을 수령하면 영수증을 작성하는 대신 입찰표의 보증금 반환란에 서명날인하면 됩니다.

6) 차순위 입찰신고
(최고가 입찰자 이외의 입찰자중 최고가 입찰액에서 보증금을 공제한 액보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 입찰신고를 할 수 있다.) 예컨대, 최고가 입찰가가 2억원이고 입찰보증금이 2,000만원인 경우에 2억원에서 2,000만원을 공제한 1억8,000만원보다 높은 가격(즉, 1억8,000만원이상 2억원 미만)으로 응찰한 사람은 차순위 입찰신고를 할 수 있습니다. 차순위 입찰신고를 하게 되면 낙찰자가 낙찰대금을 납부하기 전까지는 보증금을 반환받지 못합니다. 그 대신 최고가 입찰자에 국한된 사유로 그에 대한 낙찰이 불허되거나 낙찰이 허가되더라도 그 가 낙찰대금을 납부하지 아니할 경우 다시 입찰을 실시 하지 않고 바로 차순위 입찰신고인에게 낙찰을 허가하므로 차순위 입찰신고를 하는 것이 유리할 수 있습니다.

4단계 - 낙찰허가 및 대금납부
(최고가 입찰자에 대하여 낙찰기일에 낙찰허가여부를 선고하며 낙찰허가결정이 확정되면 법원이 정하여 통지하는 날에 낙찰대금을 납부하여야 합니다.)

1) 낙찰허가여부 신고
경매담당법관이 지정된 낙찰기일에 입찰법정에서 최고가 입찰자에 대한 낙찰 허가 여부를 선고합니다. 채무자가 최고가입찰자인 경우 기타 입찰절차상에 잘못이 있는 경우에는 낙찰이 불허됩니다. 입찰부동산이 농지로서 그 소유권 이전에 농지매매증명이 필요한 경우에 최고가입찰자가 낙찰기일까지 농지매 매증명을 제출하지 아니하면 역시 낙찰이 불허됩니다. 차순위 입찰신고인이 있고 최고가 입찰자에게 국한된 사유로 낙찰이 불허가된 경우에는 차순위 입찰 신고인에게 낙찰을 허가합니다. 낙찰허가여부의 결정은 입찰법정에서 선고만 할 뿐 낙찰자, 채권자, 채무자 기타 이해관계인의 누구에게도 통지하지 아니합니다. 그러므로, 결과를 알고자 하는 사람은 낙찰기일에 입찰법정에 출석하거나 민사신청과의 담당직원에게 문의하여야 합니다. 낙찰이 불허되면 입찰절차를 다시 진행합니다.

2) 대금납부
낙찰허가결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인이 항고하지 아니하면 낙찰 허가결정이 확정됩니다. 그러면 낙찰자는 법원이 정하여 통지하는 대금납부 기일에 낙찰대금(보증금을 공제한 잔액)을 납부하여야 합니다. 대금납부기일은 통상 낙찰허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정됩니다. 낙찰허가 결정에 대하여 이해관계인이 항고(재항고)한 경우에는 그 항고(재항고)가 기각되어 사건기록이 경매법원에 반환된 후 1개월 이내로 대금납부기일이 지정됩니다. 낙찰자가 동시에 채권자인 경우에는 자기가 낙찰대금으로부터 배당받을 금액과 납부할 금액의 상계를 신청할 수 있습니다. 낙찰자가 지정된 대금납부기일에 대금을 납부하지 아니하면 차순위 입찰신고인에게 낙찰을 허가하고 차순위 입찰신고인이 없는 경우에는 재입찰을 실시합니다. 다만, 재입찰기일로 지정된 날의 3일 전까지 종전 낙찰자가 낙찰대금 및 그 동안의 이자,절차비용을 납부하면 대금납부로서 유효하며 따라서 재입찰은 실시하지 아니합니다.

5단계 - 소유권 이전 및 인도
(낙찰대금은 납부함과 동시에 입찰 부동산의 소유권이 낙찰자에게 이전되며, 각종 저당권, 가압류 등은 그 순위에 상관없이 원칙적으로 모두 효력이 소멸합니다.)
1) 소유권 이전 낙찰대금을 납부함과 동시에 입찰부동산의 소유권이 낙찰자에게 이전되며, 각종 저당권, 가압류 등은 그 순위에 상관없이 원칙적으로 모두 효력이 소멸합니다. 효력이 소멸하는 최선순위의 저당권 또는 가압류등기보다 먼저 경료된 지상권·임차권·가등기·가처분 등의 등기는 소멸하지 않습니다. 낙찰된 주택에 최선순위의 저당권이 설정된 날짜를 기준으로 하여 그보다 먼저 주민등록 전입신고를 마치고 거주하고 있는 임차인(흔히 세입자라고 합니다)이 있을 때에는 그 임차 보증금을 낙찰자가 인수하여야 하는 경우가 생길 수 있으므로 주의하여야 합니다. 예컨대, 주택에 최선순위의 저당권이 설정된 날짜가 1990.1.1이고 그보다 앞선 1989.10.1임차인 갑(甲)이 주민 등록전입신고를 마치고 거주하고 있는데 그 주택이 입찰에 부쳐져 낙찰된 경우에 갑은 낙찰자에 대하여 그의 임차권을 주장할 수 있기 때문에 그가 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받지 아니하는 한 낙찰자가 별도로 갑의 임차보증금을 인수하여야 합니다. 최선순위의 저당권이 설정된 날짜 보다 나중에 전입신고를 한 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 소유권이전등기 및 효력이 소멸된 저당권이나 가압류의 말소등기를 위하여는 국민주택채권 매입필증, 등록세와 교육세를 낸 영수증, 등기신청에 필요한 서류 등을 첨부하여 법원에 소유권이전등기 및 말소등기 신청서를 제출하면 법원이 등기소에 위 등기를 촉탁하여 줍니다.

2) 인도 낙찰대금을 납부하여 소유권이 낙찰자에게 넘어갔음에도 불구하고 채무자 또는 종전의 소유자가 낙찰자에게 부동산을 인도하여 주지 아니하면 경매 법원에 인도명령을 신청하면 됩니다. 다만, 대금납부 후 6개월이 지나면 인도명령을 신청할 수 없고 별도로 인도청구소송 등의 방법으로 해결하여야 합니다. 채무자나 종전 소유자 이외의 자로서 경매개시결정의 기입등기가 경료되기 전부터 당해 부동산을 점유하고 있는 사람에 대하여는 인도명령을 신청 할 수 없습니다. 따라서, 이러한 사람이 자진하여 인도하여 주지 아니하는 경우에는 그를 상대로 인도청구소송을 제기하여야 합니다. 채무자나 종전 소유자 이외의 자로서 경매개시결정의 기입등기가 경료된 후에 당해 부동산을 점유하고 있는 자가 있는 경우에 그에 대하여도 마찬가지로 인도명령을 신청할 수 있습니다. 법원이 인도명령을 내리면 낙찰자는 집달관에게 그 정본을 제출하여 강제인도를 구할 수 있습니다.
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