| 1. 건물면적 보다는 토지면적(대지지분)이 넓은 곳에 투자하라.
- 대지지분은 재건축이후 조합원 1인이 확보할 수 있는 평형에 영향을 미치므로 같은 평형의 아파트라도 대지지분이 높으면 더 큰 평수를 배정받을 수 있다. 2. 진입도로를 내는데 장애가 없는지를 확인하라. - 진입도로를 확보하지 못해 몇해를 두고 사업의 진척을 보지 못하는 경우가 종종 있다. 여러 필지거나 많은 면적일수록 사업에 큰 부담이 되므로 유의해야 한다. 3. 큰 평형의 구성비율이 낮은 단지내에서는 가급적 큰 평형을 구입하라. - 아파트를 배정할 때 큰 평형을 소유한 조합원(정확히 말하자면 재산가액이 큰 조합원)에게 큰 평형 아파트가 우선 배정되므로 재건축이 유망한 아파트에서는 큰 평형 값이 먼저 상승하는 이유이다. 4. 조합이 얼마나 부채를 지고 있는지 확인하라. - 사업이 지지부진할수록 조합은 조합운영비 등의 지출로 많은 집을 지게 되어서, 부실화할 우려가 있다. 5. 주변에 단독주택 단지가 형성되어 있는 곳은 가급적 피하라. - 용적율을 300%(일반주거지역)까지 활용할 수 있는지 확인하는 것이 좋다. 인근에 단독주택이 밀집해 있거나 군부대가 있을 경우에는 고도제한을 받아 아파트를 충분히 올릴 수가 없는 경우가 종종 있다. 6. 기존 아파트(주택)의 로얄층 프리미엄은 생각하지 말라. - 아파트 시세는 1~2층이나 최상층 보다 중간층이 1,000~2,000만원 정도 높은 것이 일반적이다. 그러나 재건축 아파트의 평형을 배정할 때 로얄층 소유자에게 우선권을 준 사례는 거의 없다. 7. 조합이 사유지나 공유지등 토지를 매입해야 하는 것이 없는지 확인하라. - 공공용지가 있으면 아파트가 차지하는 토지를 모두 매입해야 함으로 토지구입으로 조합원의 부담이 추가로 그 만큼 늘어나기 때문이다. 8. 시세가 급등하지 않았는지 확인하라. - 시세는 재건축 시공회사를 선정하거나 재건축 판정이 나는 등 일반적으로 주요 과정을 거칠 때마다 상승되므로 시세가 너무나 많이 올라있는 단지는 수익성이 떨어져 투자 매력이 그만큼 떨어진다. 9. 세입자의 자발적인 협조가 있는 지를 확인하라. - 재건축사업의 경우에는 세입자에 대한 보상이 원칙적으로는 없다. 그레서 세입자와의 분쟁이 왕왕 있어왔었고, 그로 인하여 사업이 지연되었다. 그러나 요즘은 대부분 이주를 원활하게 진행하기 위하여 이주비를 지급하고 있으나 그렇지 않을 경우 이주기간이 길어 질 수 있다. 10. 조합설립인가의 취소 가능성에 유의하라. - 설립인가후 2년이내에 사업승인신청이 없는 경우 조합설립인가가 취소될 수 있는 데 만일 조합설립인가가 취소된다면 조합원의 피해가 클 수 있다. 그러므로 조합설립인가후 상당 기간이 경과하였음에도 사업승인절차에 착수하지 아니한 재건축아파트는 투자에 유의하여 야 한다. 11. 시공사와의 분쟁발생 여부를 확인하라. - 지분제로 시공계약이 된 재건축사업의 경우에도 완전한 지분제 계약은 드물며 일부 도급제적 요소가 있게 마련이므로, 공사진행에 따른 추가부담문제가 불거져 나올 수 있다. 따라서 시공회사측에서 경기변동, 민원발생 등의 이유로 계약변경을 요구하여 공사진행이 불투명한 것은 아닌지 확인하는 자세가 바람직하다. 12. 조합원지분 여부 및 기타의 고려사항들 - 조합원지분의 경우에는 추가부담금 확정여부 및 그 금액과 납입시기를 고려하라. - 입주시기가 많이 남아 있다면 시공사의 신뢰도를 살피고(대형건설사가 좋다), 입주시점이 가깝다면 기반시설 및 주변환경 여건이 잘 갖추어져 있는 지를 따져보는 것이 좋다. - 분양권이 싸다고 해서 좋은 것은 아니다. 분양가 이하로 거래되는 것은 처음부터 분양가가 높았음을 의미한다. 상당한 프리미엄을 주더라도 입지가 좋은 곳을 선택하라. 프리미엄이 높은 것은 다 이유가 있다. 그러나 과대광고 등으로 실제가치 이상으로 프리 미엄이 형성된 곳도 있으므로 직접 현장을 방문하여 입지와 전망을 조사한 다음 투자의사를 결정하는 것이 현명하다. - 다른 조건이 같다면 단지규모가 큰 곳을 선택하는 것이 유리하다. - 지가가 높은 지역에 위치한 아파트가 일반분양가를 높일 수 있어 유리하다. - 조합 내부분쟁이 없는 곳을 선택하라. - 이주비가 많은(초기 투자비가 낮은) 단지를 택하라. - 대지면적에 비하여 가구수가 많은 곳은 피하는 것이 좋다. - 기존 건축물의 용적율(=건물연면적/대지면적)이 낮을수록 좋다. |
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