| - 조합 사업계획 완전히 믿지마라
「리스크가 있는 곳에 수익이 있다」는 투자격언은 주식시장에만 적용되는 것이 아니다. 아파트시장에서는 재건축·재개발아파트가 바로 고위험 고수익상품으로 분류된다. 직장인인 K씨는 지난 98년 여름 재건축을 염두에 두고 가락시영아파트 17평형을 1억원 남짓에 구입했다. 지난 봄 시공사가 선정된 이 아파트의 현재 시세는 2억1,000만원선. 2년도 채 안되는 기간에 2배이상의 수익을 올린 셈이다. 또다른 직장인 L씨는 지난 95년 구입한 재개발구역내의 집 때문에 골치를 앓고 있다. 금방 착공이 되고 널찍한 새아파트를 마련할 수 있을 것 같았지만 그 후 몇 년동안 조합내부의 불화, 시공사와의 마찰 등으로 사업추진은 지지부진해 이젠 아예 시공사도 철수해버려 언제 사업이 시작될 지 알 수도 없는 상황이다. 재개발 재건축아파트 투자는 이처럼 어떤 곳에 언제 투자하느냐에 따라 명암이 극명하게 갈린다. 사업진행과정 곳곳에 함정이 도사리고 있기 때문이다. 함정에 빠지지 않고 무사히 목적지에 도착할 수 있는 길라잡이가 될 재건축·재개발 투자 7계명을 부동산전문가들의 도움으로 정리한다. ◇조합의 사업계획을 100% 믿지마라 = 재건축·재개발 조합은 항상 최상의 경우를 상정해 사업계획을 짠다. 그래야만 주민들이 좋아하고 따르기 때문이다. 때문에 여건이 조금만 변해도 사업의 틀이 움직이기 일쑤다. 조합의 말은 50%만 믿고 수요자 자신이 직접 검증해야 한다. ◇정부의 정책에 민감하라 = 재개발이나 재건축은 정부의 정책에 따라 사업성이 크게 좌우된다. 특히 요즘은 도심의 고밀화를 방지하고 쾌적한 주거환경을 유지하기 위해 재개발이나 재건축에 대해 용적률 등 건축규제를 강화하는 추세다. ◇주민 권리관계가 복잡한 곳은 일단 「노」= 20여년전에 건립된 아파트의 경우 상가와 아파트단지의 필지가 분할되지 않은 곳이 많다. 이런 곳은 재건축 추진과정에서 상가주민과 아파트 입주민간에 이해관계가 대립돼 마찰을 빚기 일쑤다. ◇단기차익은 시공사 선정 때가 최고 = 재건축·재개발아파트는 사업단계에 따라 일반적으로 시공사 선정-착공- 입주 등에 맞춰3차례 시세가 오른다. 최근들어서는 이 단계중에서도 시공사 선정 무렵이 시세 상승폭이 가장 크다. 굳이 입주를 원하지 않는다면 시공사 선정 1년전쯤 사서 시공사 선정때 파는게 수익률을 극대화하는 방법이다. ◇로열층을 고집할 필요가 없다 = 재건축아파트는 대지지분에 따라 새로 건립될 아파트의 평형을 배정받게 된다. 1층이든, 중간층이든 꼭대기층이든 나중에 입주할 수 있는 아파트의 평형은 같다. 그러나 기존 시세는 로열층이 비싸기 마련이다. 이왕 재건축아파트를 구입한다면 좋은 층을 고집할 필요가 없다. ◇화목한 조합이 최고 = 재건축이나 재개발이 지연되는 큰 이유중 하나가 주민간의 불화다. 기존 조합에 반대하는 비상대책위원회가 구성된 단지는 일단 불화를 겪고 있다고 봐도 무방하다. 이런 곳은 다시 한번 살펴봐야 한다. . ◇나대지와 국공유지는 피하는 게 좋다 = 재개발에 해당하는 말이다. 나대지의 경우 관리처분과정에서 평가할 때 주택이 있는 대지의 평균 3분의 1선에 가격이 매겨진다. 국공유지는 나중에 불하대금을 따로 내야한다. 우선 값이 싸다고 덤비다간 낭패보기 일쑤다. |
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