부동산 초보자들의 10가지 특성

요즈음 부동산 시장을 보면 작년 10.29대책과 주택거래신고제, 그리고 향후 실시 예정인 재건축 개발이익 환수제 등으로 인해 부동산의 침체기에 접어든 듯한 분위기를 나타내고 있다.

그러나 이것을 깊이 들어가 보면 침체기라고 하기 보다는 부동산의 휴식기 또는 관망기라고 보는 게 좋을 듯 싶다. 왜냐하면 부동산에서 이탈 된 자금이 다른 곳에 가 있는 게 아니라 은행이나 투신사에 6개월 단기 자금으로 머물고 있다가 투자 유망한 곳이라면 시기와 금액을 가리지 않고 아파트에서 주상복합으로, 상가나 아파텔로, 그리고 호재 있는 개발예정지 토지 등으로 종목을 가리지 않고 집중화 현상이 나타나고 있다. 예를 들어 신행정수도 인근 토지로 자금이 몰린다거나 제2기 신도시인 동탄신도시에 몰리는 청약자들을 보면 지금이야 말로 부동산 관망기나 휴식기라고 말할 수 있겠다.

이러한 휴식기 부동산 투자는 양극화로 나타난다. 다시 말하면 부동산에 투자했던 투자자들 중에 느긋하게 때를 기다리는 경우가 있는가 하면 투자금액과 대출금에 따른 이자부담으로 혼란에 빠지게 되는 부류도 나누어진다. 특히 후자인 경우 부동산 움직임은 없는데 이자는 고스란히 빠져 나가고 있으니 혼란과 갈등을 갖는 것은 당연한 것이다.

소액투자자나 자기자본비율이 낮은 투자자들이 이에 속한 경우인데 이들은 중도금이나 투자금으로 받은 대출금 때문에 상당한 갈등을 겪는다. 이때 중요한 것은 부동산의 회복기를 알지 못하기 때문에 불안함을 감추지 못하다가 이를 극복하지 못하고 부동산을 처분해 버리는 경우가 많다. 그렇게 되면 향후 해당 부동산이 회복되더라도 회복할 기회를 잃어버린 투자자는 상당한 손실을 입게 되고 나중에 부동산에 대해 회의를 갖게 되어 딜레마에 빠지게 된다.

부동산에 투자한 사람들은 하루에도 수도 없는 갈등을 한다. 더 나아가 하나의 정책에 따라 희비가 엇갈리는 상황의 갈등이야 말로 투자자의 머리를 어지럽게 만드는 것은 당연한 것인지도 모른다.

그러나 이러한 갈등과 회의를 많이 경험해 본 부동산 고수들일수록 부동산의 투자안정성을 믿는다. 그리고 중요한 것은 타이밍이라는 것을 알게 되기 때문에 투자시 자기에 맞는 적절한 타이밍을 가지고 접근하게 된다. 결국에는 타이밍과의 싸움에서 승리하게 되지만 부동산 초보자들은 이러한 갈등과의 만남을 고통스러워한다.

중요한 것은 초보자일수록 더 많은 시간과 정책과 타이밍과의 싸움을 통하여 부동산의 투자 원리를 배워야 한다는 것이다. 이러한 과정을 인정하지 않거나 피해갈 생각이라면 부동산 고수 되는 길을 피하는 길과도 같다.

필자는 그동안 부동산으로 큰 돈을 번 사람들을 만나 보았고 반대로 부동산 초보자들도 많이 만나 보아 왔다. 그 중에 부동산 초보자들이 가지고 있는 몇 가지 특징을 찾아 볼 수 있는데 대략 아래와 같이 정리할 수 있다.

첫째, 무원칙이 원칙이다. 초보자들의 가장 큰 특징 중의 하나이다. 본인의 부동산에 대한 투자원칙보다는 부동산에 돈을 벌었다는 사람들의 형태를 따라 할려는 사람들이다. 간혹 필자는 필자가 투자한 종목에 일정기간을 두고 반드시 따라 하는 사람을 만난다. 이런 분들은 100점은 못 받더라도 100점에 가까운 점수라도 받고 싶은 심정으로 따라하는 것으로 추측된다. 이해하지만 언제까지 따라서 투자를 할 것인가?

초보자들은 싸고 좋은 물건을 고르기 보다는 실패를 최대한 줄이는 법부터 터득해야만 할 것이다. 자기에 맞는 부동산투자원칙을 계발해야 하기 때문이다.

둘째, 투자목적이 불명확하다. 초보자들에게 부족한 점 중의 하나가 자기가 투자하는 부동산이 시세차익용인지 장기개발용인지 임대용인지 이용목적용인지 구분을 못하고 좋다니까 투자하는 경우가 많다. 그때그때 상황 변화에 따라 투자용도가 바뀌어 무슨 용도로 투자한지 모르는 전천후 투자가 된다. 이러한 초보자들은 나중에 기회가 왔을 때 기준이 없어서 매매하지 못하는 우를 범하기 때문에 초보자들은 명확한 투자목표를 정하고 투자에 임해야 할 것이다.

셋째, 남의 말에 잘 현혹된다. 부동산이나 주식에 투자한 사람들 대부분은 자신의 실패 경험을 이야기하기보다는 성공한 경우를 부풀려서 하는 경향이 높다. 또한 수익을 보았다 하더라도 자신에 대해 관대하기 때문에 세금등을 공제하지 않고 수익률을 말하는 경우가 많다. 이런 경우 초보자들은 성공했던 사람들과의 모든 상황이 다른데도 불구하고 동일한 성공이 있을 것으로 믿고 투자한다. 이러한 초보투자자들 대부분은 실패하는 경우가 매우 높다. 왜냐하면 부동산에 있어서 부동산 투자환경은 성공과 실패를 결정하는 중요한 요소이기 때문이다.

넷째, 자신감이 결여되어 있다. 초보자들은 부동산 환경변화에 매우 민감해 있다. 때문에 초보자들이 가장 좋아하는 투자종목은 아파트이다. 왜냐하면 인터넷이나 부동산 중개소를 통하여 상승과 하락을 바로 알 수 있고, 여기에 희비를 알 수 있기 때문이다. 따라서 초보자들은 아파트 매입 후에 가격이 떨어지면 괜히 잘못 산 것 같아 잠 못 이루고, 매도 후에 가격이 오르면 좀 더 기다리지 못한 자신을 후회한다. 모두 이해되는 것들이지만 중요한 것은 초보자들이 부동산 투자에 자신감을 갖어야 할 것이다. 자신감을 갖기 위해서는 좋은 재료로 좋은 종목을 선택하는 것이다.

다섯째, 경험부족으로 인해 결단력이 없다. 초보자들이 가장 범하기 쉬운 것 중의 하나로 결단력 부족을 들을 수 있다. 이것은 신중한 것과는 구별되는 것이다. 예를 들어 어떤 아파트를 매입하고자 할 때 자기가 원하는 지역과 평수가 결정되었으면 과감히 매입 결정해야 함에도 불구하고 또다시 다른 곳을 찾아다니는 우를 범하는 경우가 많다. 이러한 사람은 여기저기에서 한참 여러 의견을 듣고 투자 결정을 할 것이지만 해당 좋은 아파트는 이미 다른 사람의 손에 가 있다. 자기가 좋다고 생각한 종목은 남들도 동일한 생각 이상을 갖기 때문이다.

여섯째, 투자의 자기 책임을 잘 모른다. 부동산 초보자가 처음으로 부동산을 접하게 될 때 신기함으로 가득 차게 된다. 특히 주변의 친구나 아는 사람들이 부동산을 배운다고 할 때 처음에는 이상한 눈으로 보다가 어느 정도 시간이 지나게 되면 많은 질문을 하게 된다. 그런데 이러한 질문에 바로 답을 주던가 투자 권유를 잘못했다가는 큰일을 당하게 되는 경우가 너무 많다. 우리가 알아야 할 것은 부동산을 다른 것과 달리 개인의 재산을 다루되 가격이 정해져 있지 않기 때문에 그 누구도 함부로 가격에 대해 이야기 할 수 없다는 것이다.

상황과 환경에 수없이 변화되는 부동산이지만 아무리 좋은 부동산이라 하더라도 해당 부동산에 적절한 당사자를 만나야 매매가 이루어지기 때문에 섣불리 자문했다가는 낭패를 당하기 쉽다. 초보자들이 보는 부동산 투자 관점은 남이 위반하면 끼어들기요 자신이 하면 차선변경으로 보기 때문이다.

일곱째, 현장학습과 교육이 절대 부족하다. 부동산의 기초는 현장을 보면서 직접 눈과 귀 그리고 오감을 통하여 부동산의 氣를 느끼는 것부터 시작하는 것이다. 이것은 현장학습을 통해서만 가능하다. 필자가 20년이 넘도록 현장 학습을 중시하고 같은 지역을 매번 돌아다니는 이유가 바로 여기에 있는 것이다.

부동산 이론에 밝은 부동산 중개인들을 만나보면 건축법과 법적 지식은 많이 아는데 현장학습의 부족으로 인하여 상권의 흐름을 알지 못해 어려움을 당하는 경우를 간혹 보아왔다. 죽어가는 상권인데도 불구하고 권리금만 보고 투자를 권유하는 부동산 중개인들도 초보자들과 같은 마음으로 현장학습에 최선을 다하라고 거듭 강조해도 부족함이 없을 것이다.

여덟째, 정책을 무시한다. 부동산 수익률은 정책과의 싸움이라고 해도 과언이 아니다. 그만큼 정책은 부동산을 황금덩어리에서 돌멩이로 전락시키는 막강한 힘을 가지고 있다. 그러나 부동산 초보자들은 정책을 등한시한다. 그 이유는 우선 정책을 알기 위해서는 무엇보다도 많은 시간을 들여 정책에 대해 공부를 해야 하고, 부동산 정책 또한 이해하기가 어렵다는 것이다.

그러나 정책을 알지 못하고 부동산 투자를 한다는 것은 전쟁에서 총알을 가지지 않고 나가는 것보다 더 어리석은 것이다. 예를 들어보자. 투기지역으로 묶인 지역 아파트를 팔았을 경우 양도세가 기준싯가가 아닌 실거래가로 부과되기 때문에 기준싯가로 낼 경우보다 양도세 차이는 배 이상 차이가 날 것이다. 정책을 아는 것과 모르는 것 차이가 바로 이러한 차이이다.

아홉째, 투자 시점을 중시한다. 부동산 초보투자자들은 분위기에 따라 투자하는 경향이 높아서 향후 2-3년간의 앞을 보려고 하지 않는다. 따라서 투자하는 시점에 인기가 좋은 종목에만 투자 할려고 하고 인기 없는 종목에는 관심이 적다. 그러나 이러한 경향을 쫒다보면 막상 매도할 타이밍에는 인기가 사라진 경우가 많다던지 아니면 상투를 잡은 경우가 많아 시세차익을 바라보기가 어려울 때가 많다. 그래서 부동산 초보자는 투자시점보다 이익창출시점을 보고 투자하여야 한다.

열번째, 모의투자로 실전을 쌓자. 부동산 초보자들은 경험이 부족하여 투자하는데 주저하기 십상이다. 이를 극복하기 위해서 현장학습을 기초로 직접 가보았던 곳에 모의투자가 상당한 경험을 준다. 특히 모의투자가 쌓이게 되면 과거 가격변화 추이까지 알 수 있어서 나중에 상당한 도움을 준다. 특히 종자돈이 부족하던가 위험에 따른 부담을 줄이려면 모의투자를 자주 실행하여야 한다.
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