집을 살때 꼭 알아 둘 사항

1. 등기부동본 꼼꼼히 살펴보기 - 집을 계약할 때에는 반드시 관할 등기소에서 등기부등본을 떼어 소유자와 파는 사람이 같은 사람인지 확인하여야 합니다. 더불어 용도, 정확인 면적, 저당권, 채권 설정여부 등도 꼼꼼히 확인하야 합니다. 그리고 계약서를 쓸 때 실제 내용과 같은지 따져 볼 필요가 있습니다. 중개업자나 집주인이 미리 떼어놓은 등기부등본을 제시할 때는 인지가 제대로 붙어 있는지, 발급날짜가 언제인지 제대로 확인하여야 합니다. 발급날짜가 계약체결일보다 많이 앞서는 경우 발급날짜와 계약체결일 사이에 다른 물권이 설정됐을 수도 있기 때문입니다.

2. 토지대장, 가옥대장, 도시계획확인원 열람하기 - 단독주택을 살때는 토지대장, 가옥대장, 도시계획확인원 등도 열람해야 합니다. 단독주택 중에는 토지대장에는 올라있어도 가옥대장에는 없는 무허가 건물들이 종종 있기 때문입니다. 또한 도시계획확인원을 통해 주택이 철거대상이 아닌지 토지나 주택이 도로선에 저촉되지 않았는지 잘 살펴보아야 합니다.

3. 현장 답사하기 - 계약을 체결하기 전에 반드시 현장에 나가서 토지의 위치, 인접토지와의 경계, 용도, 방향, 도로접근 및 교통편의, 주변 환경상태 등을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 또한, 건물의 일조, 통풍관계, 건축재료 등도 눈여겨 봐야 합니다.

4. 계약은 등기부상의 소유자와 직접 - 계약은 등기부상의 소유자와 직접 맺어야 하며 소유주의 대리인과 계약을 맺을 때에는 소유주의 인감이 찍힌 위임장을 받아둬야 합니다. 백지위임장이나 위임사항이 불분명한 경우에는 말썽의 소지가 있기 때문입니다.

5. 허가증과 업무보증서가 부착된 중개업소 이용하기 - 중개사고를 미연에 방지하기 위하여 반드시 허가증과 업무보증서가 붙어있는 중개업소를 이용해야 합니다. 허가증의 허가번호와 대표자 성명 등을 기억해 구청에 전화로 확인하면 안전한 중개업소인지 정확히 알 수 있습니다. 그리고 업무보증서의 보증기간이 지나지 않았는지도 눈여겨보아야 합니다. 보증기간이 지난 업무보증서는 휴지조각에 불과하기 때문입니다.

6. 계약서, 중개대상물 확인설명서, 업무보증서 사본 등을 받아 둘 것 - 계약서는 당사자의 수만큼 작성하여 각 당사자가 한통씩 보관하며 중개업소로부터 중개대상물 확인설명서를 받아야 합니다. 또한 계약서 작성후 보증금액, 보증기간, 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자 공탁기관과 그 소재지가 명확하게 들어있는 업무보증서 사본 등을 받아 두는데 좋습니다.

7. 특약사항 꼼꼼히 적기 - 계약서 특약사항에 계약해제조건, 위약금, 각종세금 및 공과금 납부자 등을 꼼꼼히 적어두는 것이 좋습니다. 그래야만 나중에 분쟁이 났을 경우에 원만히 해결할 수 있습니다. 적어둔 대로 지켜지지 않았을 때 어떤 식으로 대처할 것인지도 정확히 명시하여야 합니다.

8. 잔금 내기전에 등기부 등본 다시 한번 확인 - 잔금을 낼 때 등기부등본을 다시한번 확인하는 것이 좋습니다. 계약을 맺기 전에 등기부등본을 확인을 했다고 중도금과 잔금을 치르는 사이에 새로 저당권이 설정되거나, 2중계약으로 다른 사람앞으로 소유권이 이전되었을지도 모르기 때문입니다.

9. 계약과 해약 - 계약후 잔금을 내기전까지는 해약할 수 있습니다. 단, 집을 산 사람은 계약금을 포기하고 집을 판 사람은 위약금을 배상해야 합니다. 그러나 중도금까지 지불한 경우라면 상대방이 일방적으로 해약할 수 없습니다. 흔히 계약서를 쓴후 24시간안에는 위약금이나 해약금을 물지 않고도 해약할 수 있다고 알고 있는데 계약서를 쓰고 도장을 찍었다면 계약파기에 대한 대가를 치뤄야 합니다.

10. 집주인이 잔금을 안받으려 할 때 - 중도금을 낸 상태에서 판 사람이 잔금을 안받으려 할 때는 소유권이전절차 이행소송을 제기합니다. 먼저 내용증명을 통해 집주인이 잔금을 받도록 독촉하고 그래도 받지 않겠다고 할 때에는 법원에 잔금을 공탁하고 소유권이전절차 이행소송을 제기하면 승소할 수 있습니다.

11. 양도사실 신고 - 부동산을 판 사람은 거래 내용을 소유권이전등기 신청일 전까지 자신의 납세지관할세무서에 먼저 신고해야 합니다. 거래내용을 신고할 때 세무서에서 '신고확인서'를 발급해주는데 이 신고확인서가 없으면 집을 산 사람이 등기 이전을 할 수 없습니다. 따라서 집을 파는 사람은 관할세무서에 매매내용을 신고하고 신고확인서를 받아 산 사람에게 넘겨줘야 합니다.

12. 예정신고기간안에 세금 내면 15%감면 - 부동산을 산 후 예정신고기간안에 세금을 내면 세금의 15%가 감면됩니다. '양도대금청산일이 속하는 달의 마지막날로부터 2개월이내'로 규정되는 예정신고기간안에 세금을 납부하면 세금의 15%를 덜내도 되는 것입니다. 다만, 1가구 1주택인 경우 등 양도세가 비과세되는 부동산을 매매하는 경우라면 양도신고를 하지 않아도 됩니다. 또한, 부동산양도신고를 했으나 계약이 취소되었을 경우 세무서에 계약취소사실을 신고하고 신고확인서를 반납하면 납부한 세금을 돌려받을 수 있습니다.

13. 등기필증 잘 간수하기 - 등기필증은 신청한 등기가 완료되면 새로운 등기관리자에게 주는 일종의 권리증입니다. 이 등기필증은 잃어버려도 다시 교부받을 수 없기 때문에 잘 보관하여야 합니다. 등기필증이 없으면 나중에 등기할 때 법무사의 확인서면이나 공증사무실에서 공증한 등기위임장 부본이 있어야하므로 등기필증은 잘 간수하여야 합니다. 끝.
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