| 전세금으로 아파트 임대사업
[질문 Q] 전세금으로 아파트 임대사업 하고 싶은데… 서울 강북에 23평형 아파트를 분양 받아 내년 2월 등기를 합니다. 현재 친척 소유 아파트에 거주하고 있어 당장 입주하는 대신 전세를 주려고 합니다. 시세는 2억1,000만원, 전세는 1억2,000만원 정도를 예상하고 있습니다. 전세금으로 서울 강북지역에 14~20평형대 아파트 한 채를 더 구입해 임대사업을 하거나 금융상품에 투자하는 방안을 고려 중입니다. 각각의 경우 어떤 재테크 전략을 가져야 하는지 알고 싶습니다. [답변 A] 稅부담 안챙기고 덤볐다간 낭패 임대사업을 하려면 우선 세금에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 자칫 쥐꼬리만한 임대소득 때문에 엄청난 세금을 부담해야 하는 경우가 생길 수 있기 때문입니다. 임대사업과 관련한 법규로는 임대주택법, 조세감면규제법, 지방세법, 지방세감면조례등이 있습니다. 기존 주택을 매입해 임대사업을 할 경우 취득세와 등록세가 면제되지 않습니다. 신규 주택이라도 전용면적이 60㎡를 초과하는 임대주택은 거래세 감면혜택을 받을 수 없습니다. 임대주택을 보유하는 동안 내야 할 세금으로는 재산세, 종합토지세, 택지초과소유부담금, 부동산 임대소득세 등이 있습니다. 임대 기간 중 가장 부담이 큰 세금은 월 임대 수입에 대한 세금인 임대소득세입니다. 이는 임대 사업자의 임대소득과 다른 직업을 갖고 있는 경우 근로소득세나 사업소득 등과 합산해 해마다 종합소득세로 과세됩니다. 월세를 받지 않고 전세보증금만 있는 임대주택이라면 임대소득세를 내지 않아도 됩니다. 때문에 매월 고정적인 임대 수입을 받지 않아도 되는 경우라면 월세보다 전세를놓는 것이 실제 투자수익률을 높이는 방법입니다. 강북 지역에서 임대 가치가 비교적 높은 곳은 홍제동 삼성래미안(14ㆍ24평형), 금호동 삼성래미안과 벽산아파트(20평형대), 행당동 한진아파트(26평형), 한신휴(24평형)등이 있습니다. 주변 환경 등을 꼼꼼히 비교해 본 뒤 선택하는 게 바람직합니다. 여유자금을 금융상품에 투자한다면 저위험-저수익인 확정금리 상품과 고수익-고위험인 펀드로 적절히 나눠 분산 투자하는 방법을 권해드립니다. 일단 자금 중 일부는 세금우대로 은행이나 상호저축은행의 확정금리 상품에 가입하기바랍니다. 요즘 씨티은행과 농협, 기업은행 등에서 최고 금리 연 4.5~4.6% 짜리 특판 정기예금을 판매하고 있습니다. 상호저축은행에서는 최고 연 5.8~6%의 금리를 받을 수 있습니다. 저금리와 함께 부동산 경기까지 어려워지면 시중자금은 주식 시장으로 움직일 가능성이 많습니다. 하지만 주식은 원금까지 손해 볼 위험이 있는 만큼 간접투자상품인 펀드에 일부 투자하는 것이 바람직해 보입니다. 나머지 여유자금은 은행의 지수연동 정기예금에 넣어두는 것이 유리합니다. 이 상품은 원금 5,000만원까지 예금자 보호에 의해 보장됩니다. 주가지수연동 정기예금의 경우 주가에 따라 수익률이 달라지는 만큼 현 주가에 대한 전망이 필요합니다. 1년 정도 예치할 때 현재보다 주가 상승을 확신할 수 있다면 가입을 권합니다. 일반정기예금보다 1.5~2배의 수익을 기대할 수 있습니다. 단, 일반 정기예금처럼 아무 때나 가입할 수 있는 것이 아니라 은행마다 비정기적으로 판매하는 만큼 신상품 발매에관심을 가져야 합니다. 상담=재테크포털 모네타 (www.moneta.co.kr) 정리=이영태 기자 ytlee@hk.co.kr |
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