| 안전하게 전세 계약하기 우선은 현재 살고 있는 집의 보증금 문제를 임대인과 완결하고 주택을 구하러 다녀야 합니다. 계약만료와 동시에 나올 거면 먼저 최소 한달 전에는 재계약 거부를 통보해야합니다. 이때 이사 날짜는 정확히 계약기간 만료일로 해야 합니다. 임대인을 생각해서 두어달 미리 재계약거부 의사를 통보해 주는 것은 좋지만 그때 분명하게 이사는 계약 기간 만료 시점이라고 강조해야 합니다. 덜컥 사람 데리고 와서는 계약 한다고 하면 골치입니다. 그런 이유로 거부해버리면 나중에 이사 날짜를 아니 맞추어 다른 세입자를 제때 구하지 못했다고 나갈 때 불평을 늘어놓으며 꼬투리를 잡습니다. 월세여도 계약만료가 되었다고 바로 보증금을 반환하는 임대인은 생각보다 많지 않습니다. 재계약 안하고 나가겠다고 하면 대부분의 집주인은 알았다고 합니다. 이때 보증금 반환에 대해서 정확하게 해야 합니다. 임대인의 정확한 답변을 들어야합니다. 집주인이 알았다고 하면, 다른 계약을 위한 계약금으로 써야 하니 보증금의 10%를 미리 달라고 해야 합니다. 받으면서 임대인에게 말해야 합니다. 만료시점에서 나머지 보증금을 못 주면 이 돈은 계약 해지에 따른 해약금이 되어 없어지니 나머지 보증금을 꼭 주어야 하고 못줄 경우 집주인의 과실이니 그 금액은 집주인이 손해를 보아야 한다고 분명히 말해야 합니다. 그래야 임대인은 책임감을 가지고 보증금을 준비합니다. 10%는 미리 안주면서 걱정하지 말라고 하는 경우에도 다른 계약서를 쓰기 전에는 집주인과 통화를 해서 꼭 보증금 반환에 대해 주지시켜야 합니다. 거주중인 주택의 보증금 반환 문제가 해결되면 그때부터 전세 대상 주택을 찾아야 하는데 대개는 공인중개사, 중개업소, 생활정보지 등을 이용하여 원룸을 구하게 됩니다. 이때, 가장 중요한 것은 소개하는 사람 등 타인의 말은 단순한 정보라고 생각하시고 절대로 자신이 스스로 확인하고, 파악하셔서 결정을 하여야 합니다. 중개인이 확인을 했다고 말해도 관련 서류를 직접 보여 달라고 하셔야합니다. 말은 필요 없고 정확한 문서가 중요합니다. 관계서류를 직접 확인을 하고, 구두상의 작은 약속도 잊지 말고 꼭 계약서에 작성하셔야 합니다. 가령 도배 장판을 새로 해주기로 했다면 계약서 특약란에 “ 도배와 장판을 새로 임대인이 해준다” 라고 분명하게 명시해야 합니다. 임대인의 말을 그냥 믿는 것과 확실하게 문서화 하는 것은 나중에 큰 차이가 있습니다. 등기부 등본의 확인. 중개인이 자기가 봤다고 해도 계약 당일 발행된 등기부 등본을 필히 확인하셔야합니다. 이것 확인 안하고 계약하면 하시는 것이 기본의 기본입니다. 등기부등본을 떼어 갑구에 가압류, 가등기, 가처분, 경매등기, 예고등기등이 없으면 안전합니다. 부득이하게 저당권이나 전세권이 있는 집을 임차해야 할 경우에는 등기부에 나타난 근저당채권액과 전세금, 그리고 자신을 포함한 임차보증금의 총합계액이 아파트의 경우 70%, 다가구, 빌라, 연립, 단독주택은 60%선 이하 정도면 경매되더라도 대개는 보증금을 받을 수 있습니다. 그 선을 넘는다면 피하시는 것이 기본 입니다. 토지와 건물이 따로 등기된 경우, 토지소유자와 건물소유자가 동일인인지도 확인해야합니다. 계약을 하려 할 때에는 등기부를 다시 확인하셔야 합니다. 등기부등본을 다시 발급 받아 그 사이에 다른 저당권이 설정되지 않았는지 확인을 해야 합니다. 계약은 반드시 등기상의 소유주와 맺어야 합니다. 부득이하게 소유자의 가족이나 대리권자와 할 때는 인감증명이 첨부된 위임장을 계약서에 첨부하여야 합니다. 계약서상에 임대인은 이사일까지 새로운 담보물권을 설정하지 않으며, 설정이 있는 경우에는 임차인은 계약을 해지 할 수 있으며 임대인은 계약위반에 따른 손해배상으로 계약금 2배 금액을 임차인에게 지불해야 한다?는 특약을 명시해야합니다. 계약이 끝났다면 동사무소에 계약서를 가져가서 전입신고를 하고 확정일자를 반드시 받아야합니다. 물론 원칙은 입주 후 전입신고를 해야 하고 법적인 효력의 발생도 전입일과 실제입주일 중 나중에 한 날 다음날부터 발생 하지만, 가능하면 계약 당일에 하는 것이 좋습니다. 전입신고를 할 때에는 아직 이전 주택에 대한 보증금이 남아있다면 반드시 임차인의 가족 중 한 분만 전입신고를 하셔야합니다. 만일 본인의 이름으로 전입신고를 하면 이전 주택에 대한 임차인의 대항력이 상실되어 임대차보호법상의 권리가 소멸됩니다. 입주하기 바로 전에 다시 등기부등본을 열람하여 그 사이 변동이 없는지 확인하셔야 합니다. 만일 다른 근저당권이 설정되었으면 임대인이 계약을 위반한 것이므로 계약을 해지하시고 계약금의 2배를 요구하시면 됩니다. 임대차보호법에 적용되는 주택은 당연히 주거용이어야 합니다. 주거용 주택의 적용 범위는 칙적으로 주거용 건물을 그 적용의 대상으로 합니다. 사회통념상 건물이라고 판단되는 이상, 그 종류 및 구조가 어떠한지 그리고 건축허가 및 등기가 있는지 여부를 불문합니다. 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 다가구주택, 맨션, 빌라 등의 공동주택, 소유권등기가 되어있지 아니한 미등기건물, 관할관청의 허가를 받지 아니하고 지은 무허가 건물, 건축공사를 마치고 준공필증을 받지 못한 건물, 공부상 상가, 창고 등의 비주거용 건물이라도 소유자가 건물의 구조나 용도를 변경한 건물을 임차하여 사실상 주거용으로 사용하고 있는 건물이라면 보호를 받습니다. 보호대상이 아닌 건물인 경우는 무상의 사용대차, 일시사용을 위한 임대차, 원래부터 비주거용건물을 임차하여 사용 중 임차인이 임대인의 동의 없이 임의로 주거용으로 개조하여 주거용으로 사용하는 경우 입니다. 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 규정에 의하여 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법의 목적에 비추어 거꾸로 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외됩니다. 공부상으로는 상가 등 비주거용으로 등재되어 있더라도 그 건물의 내부 구조를 변경하여 사실상 주택으로 사용하고 있는 경우라면 주거용입니다. 주거용 건물인지 여부의 판단 시기는 임대차계약 당시를 기준으로 합니다. 체결 당시 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주거용 건물 부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승낙(임대인이 동의하였으면 적용이 됨)하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 보호 대상이 되지 않습니다. 즉 당초 비주거용으로 건물을 임차하여 사용하던 중 그 후 임차인이 임의로 이를 주거용으로 개조 사용하는 경우라면 보호를 받을 수 없습니다. 주거용 건물의 일부를 임대한 경우에도 주택임대차보호법은 단독 주거용 건물 전부는 물론 그 일부에 관한 임대차라도 적용됩니다. 즉 동법의 적용을 받는 건물은 반드시 독립된 1개의 건물 전체일 필요는 없으며, 그 일부라도 무방합니다. 즉 출입문이나 현관, 부엌 등을 독립적으로 갖춘 주택, 여러 개의 방 중 1개방 등을 임차하여 출입문, 내실 등을 공동으로 사용하는 경우라도 동법의 적용을 받습니다. 임대주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 겸용건물(예컨대 점포가 딸린 주택 등)의 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 한 건물의 주거용 부분과 비주거용부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 주거용부분이 주가 되고 비주거용부분이 부수적인 경우에는 그 전체에 대하여 보호법이 적용됩니다. 그러나 대법원은 하나의 건물에서 주거용으로 사용되는 부분과 비주거용부분이 아울러서 함께 임대차의 목적물이 되는 경우에도 구체적인 경우에 따라 그 주된 목적을 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다고 판시했습니다. 비주거용건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용이라고 할 수 없고, 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외 됩니다. 임대차보호법은 등기된 건물뿐만 아니라 무허가 건물 또는 미등기건물에 대하여도 적용됩니다. 따라서 점유와 전입신고 및 확정일자를 받아두면 추후 임차주택이 경매가 되더라도 우선변제권을 행사하거나 대항력이 있을 경우에는 대항력도 행사 할 수 있습니다. 다만 임차권 등기명령은 등기 할 수 있는 주택에 한정되기 때문에 임차권 등기 명령 제도를 이용 할 수 없습니다. 오피스텔의 경우 그 용도에 따라 대항력(점유와 주민등록)을 갖추면 주택으로 봅니다. 옥상의 옥탑을 주거용으로 용도 변경하는 경우를 종종 볼 수 있는데 이 경우에도 임차하여 실제로 주거용으로 사용하고 있으면 보호 대상이 됩니다 |
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